L’effet de levier immobilier est un mécanisme qui permet en théorie de s’enrichir plus rapidement. En effet, l’effet de levier consiste à utiliser l’endettement bancaire pour faciliter ou augmenter votre capacité d’emprunt dans un actif immobilier. L’effet de levier est aussi possible sur d’autres supports que l’immobilier comme la bourse, par exemple, mais je le déconseille très fortement. Pour les non-initiés, utiliser l’effet de levier en bourse consiste à jouer au loto.
La magie de l’effet de levier immobilier
En immobilier, c’est différent ! L’enrichissement est à la portée de chacun et beaucoup plus simple à comprendre que la santé financière d’une entreprise ainsi que ses perspectives. Il faut cependant être patient. Cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas de risque, bien sûr. Il y a toujours un risque de retournement de marché, comme en 2008 avec la crise des subprimes. En revanche, si vous prenez vos précautions (emplacement, prix…), investir dans l’immobilier avec l’effet de levier vous permet d’acquérir un patrimoine conséquent avec un risque assez modéré.
Attention, nous sommes dans une période de taux bas avec la politique monétaire de la BCE. Quand les taux remonteront, il y aura surement, par mécanisme, une baisse des prix de l’immobilier. Si vous êtes dans une logique de long terme, cela ne vous affectera pas. Évitez d’investir dans l’immobilier si vous êtes dans une logique de court terme. En effet, même si les prix stagnent, il faut de nombreux mois de loyers pour combler les frais de notaire et d’agence en cas de revente de votre bien.
Comment fonctionne l’effet de levier immobilier
Idéalement, lorsque vous achetez un bien pour une location, vous pouvez faire ce qu’on appelle un prêt à 110%. C’est-à-dire que vous empruntez les frais de notaires en plus du prix de votre bien, et parfois même des travaux.
Cependant, afin d’avoir un meilleur train de vie, mettre un peu d’apports pour avoir un cashflow positif peut être une solution. Il faut éviter à avoir à remettre au pot 150 euros par mois dans un investissement locatif. Il sera difficile de multiplier les projets si vous êtes dans ce schéma dans toutes vos opérations. Si c’est votre premier projet immobilier, il vous en faudra surement un pour rassurer les banques.
Exemple de l’effet de levier pour un projet immobilier :
- Prix du bien 100 000 euros frais d’agence inclus
- Frais de notaires : 8000 euros
- Apport : 16,6%, soir 18000 euros
- Taux de 1% sur 20 ans
- Le mensualité est de 413,9 euros, dont en moyenne 35 euros d’intérêts
- Loyer brut mensuel : 600 euros hors charges
- Nous allons, pour simplifier notre exemple, prendre une fiscalité de 30%
Vous apportez donc 18000 euros à votre appartement qui vaut 100 000 euros.
Au bout de 20 ans, vous serez (sans prendre en compte l’inflation) propriétaire d’un bien d’une valeur de 100 000 euros, qui vous versera un loyer de 600 euros brut chaque mois. Et ce pour un faible apport de 18000 euros !
De plus, votre apport vous permet de bénéficier d’un cashflow tout le long du projet.
Loyer – mensualité – fiscalité = 600 – 413 – 169,5 = 17,5 euros.
Vous gagnerez, donc un peu moins de 20 euros par mois en plus de votre effet de levier. Bien-sûr, vous pouvez optimiser votre fiscalité, et donc votre cashflow, en faisant de la location meublée.
La patience, la clé de l’effet de levier
Comme expliqué plus haut, il faut de la patience. Pour en savoir plus, je vous invite à lire mon article 3 raisons de revendre son bien immobilier le plus tard possible.
Si nous reprenons l’exemple, ci dessus, regardons de plus près comment un projet locatif peut vous enrichir :
| Année | Apport initial | Cumul du capital remboursés | Total patrimoine |
|---|---|---|---|
| 1 | 18000 | 4085 | 22085 |
| 5 | 18000 | 20842 | 38842 |
| 10 | 18000 | 42752 | 60752 |
| 15 | 18000 | 65785 | 83785 |
| 20 | 18000 | 90000 | 108000 |
Conclusion
L’effet de levier immobilier est une super opportunité pour pouvoir s’enrichir durablement et préparer sa retraite. Soignez votre compte et épurez vos crédits consommation, et vous verrez que n’importe qui peut investir avec l’effet de levier. Si votre banque doute, essayez de commencer par un petit studio, ou éventuellement un box de parking. L’important est de commencer tôt pour profiter le plus tôt possible de la magie de l’immobilier.
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
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