Le cashflow immobilier positif est le rêve de tout investisseur. En effet, un cashflow positif est ce qui vous permettra de multiplier les investissements locatifs, parce que l’ensemble de vos dépenses sont inférieures au loyer. Par exemple, si vos revenus sont inférieurs au montant de vos dépenses, vos banques vous suivront au début, mais sûrement pas si vous voulez en faire plusieurs.
Donc, vous comprenez maintenant que le cashflow positif est un Graal. C’est pourquoi le cashflow positif est prisé par les investisseurs. Pour trouver ce genre d’opérations, il faut pour cela multiplier les recherches, parce que vous ne l’obtiendrez jamais sur un programme clé en main, sauf si vous mettez un apport important.
Le mauvais calcul du rendement locatif
Un mauvais vendeur immobilier vous appâtera en vous vendant un bien immobilier de la manière suivante :
« Ce bien coûte 100 000 euros. Sur 20 ans avec un taux de 1%, il vous coûtera 460 euros par mois pour un loyer de 450 euros. Du coup, votre effort d’épargne sera donc de 10 euros par mois. »
Faux, faux et encore faux. Imaginons que vous soyez dans le cas d’une location nue, et que vous soyez imposé à la tranche marginale de l’impôt sur le revenu de 30%. Après déduction des quelques charges, disons 100 (dont 80 euros d’intérêts) euros par mois, vous serez imposé de la manière suivante : (IR + PS) * (Revenu – charges), soit (30+17,2)% * (460 – 100) = 170 euros d’impôts.
Votre cash flow devient donc = Revenu – remboursement du capital – charges – impôts = 460- 377 – 100 – 170 = -187
Un effort d’épargne de 187 euros, on est loin des promesses du vendeur !
Calcul correct du cashflow immobilier positif
Pour éviter toute mauvaise illusion, je vais vous proposer de comprendre comment calculer le cashflow immobilier pour une location nue. L’important est de ne négliger aucune dépense. Il ne faut pas se mentir à soi-même pour bonifier son rendement locatif. Il faut tout prendre en compte dans l’équation.
Les données à prendre en compte
- Les mensualités. Les mensualités se séparent en deux parties. Dans un prêt immobilier amortissable, vous commencez par rembourser peu de capital et beaucoup d’intérêts, et vous finissez par rembourser beaucoup de capital et peu d’intérêt. Le mécanisme est expliqué ici, au point numéro 3. Pour calculer les charges liées à l’emprunt, il est important de dissocier les deux. Mon simulateur peut vous aider à le faire.
- Le remboursement du capital
- le remboursement des intérêts
- Le loyer. C’est votre revenu. C’est ce qui va vous permettre de rembourser votre crédit. Ne soyez pas trop pessimiste, vous savez que vous aurez de la vacance locative. Retenez 1 mois de vacances pour deux ans de location dans la cadre d’une location nue.
- La taxe foncière. Cette dépense dépend de la ville et du bien dans laquelle vous souhaitez investir. Il faut bien se renseigner afin d’éviter les mauvaises surprises.
- L’assurance du bien (PNO ou Propriétaire non-occupant) est très importante, cela va de soi. Il n’est pas concevable d’acheter un bien immobilier sans l’assurer. De plus, une assurance des loyers impayés (environ 3% de chaque loyer) est préférable aussi pour éviter un coup dur en cas de locataire malhonnête. Et croyez-moi, ça arrive beaucoup plus souvent qu’on ne le pense.
- Les frais de gestion, si vous passez par agence. Je déconseille cette étape. En effet, la location en direct permet d’augmenter votre rendement locatif, même si cela peuvent-être chronophage.
- Les petits travaux sont à intégrer dans votre calcul. Vous en aurez forcément. Essayez de prévoir 1% de votre loyer à cet effet.
- Les charges de copropriétés ne sont pas à oublier dans le calcul, car ils peuvent représenter une grosse somme. Certaines charges sont à la charge du locataire.
- L’imposition en fonction de votre tranche. La partie imposable se calcule de la manière suivante : Loyer remboursement des intérêts – assurance – frais de gestion – petits travaux. N’hésitez pas à faire une simulation sur le site des impôts.
Le calcul du cashflow immobilier positif
Le cashflow immobilier = Loyer – (mensualité + taxe foncière + assurance + frais de gestion + frais de copro+ petits travaux + impôt)
Cette formule vous permet de mieux appréhender votre investissement locatif. C’est sûrement moins beau que certains chiffres annoncés, mais c’est beaucoup plus lucide et réaliste. Avec ça, vous diminuez vos chances de vous tromper ou d’avoir de mauvaises surprises.
Vous verrez, en faisant vos recherches, qu’il est compliqué de trouver un bien avec un cashflow positif. Mais ce n’est pas impossible, loin de là. Cependant, il vous faudra de nombreuses heures de recherche et d’imagination (acheter un appartement pour en faire une colocation pour augmenter son rendement, par exemple).