L’encadrement des loyers est un dispositif pratiqué par de plus en plus de communes situées dans des zones tendues. On peut citer, par exemple, Paris, Lille, Lyon, Bordeaux pour les villes les plus connues. C’est le préfet qui fixe le loyer de références chaque année.
Il y a 3 loyers mis en place :
- Le loyer de référence minoré de 30%
- Le loyer de référence
- Le loyer de référence majoré de 20%, qui est le plafond à ne pas dépasser
Le loyer de référence est fixé sous le format suivant : loyer/m2/mois. Les charges ne sont pas incluses dans cette limite.
Par exemple, si l’encadrement des loyers est à 20 euros, le loyer de référence du loyer d’un studio de 20 m2 sera :
20 euros x 20 m2 = 400 euros / mois hors charge.
Nous allons voir pourquoi l’encadrement des loyers est une hérésie, et pourquoi il faut retirer ces mesures.
Financer le renouvellement du parc immobilier
Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, vous êtes un investisseur, et vous souhaitez au minimum maintenir votre bien en l’état, au mieux l’améliorer. Pour ce faire, vous devrez, en tant que propriétaire, faire certains travaux pour améliorer votre bien. Des petits postes comme l’isolation ou un peu de rafraîchissement, et des plus gros postes comme la toiture ou le ravalement par exemple, sont des travaux qui doivent se financer. En améliorant votre bien, il est justifié d’augmenter votre loyer, car vous rajoutez de la valeur à votre logement. Malheureusement, avec le plafonnement des loyers, vous ne pouvez plus répercuter vos travaux sur votre loyer.
L’encadrement des loyers retire cette possibilité, et cela pose un problème pour le renouvellement du parc privé. Comment encourager les propriétaires bailleurs à investir dans leur logement, si le coût ne peut pas être répercuté dans le loyer ?
Rappelons également que les propriétaires vont être soumis au DPE, et que le renouvellement du parc immobilier devient un sujet primordial pour continuer à louer les biens. Comment financer ces améliorations sans augmenter le loyer ? Ce sont parfois des travaux très importants pour de grosses passoires énergétiques. On ne peut pas passer d’une passoire thermique à un logement très bien isolé sans augmenter son loyer.
La rentabilité et l’encadrement des loyers ?
La question de la rentabilité dans l’encadrement des loyers se pose. L’investissement immobilier est avant tout un investissement. Comment peut-on investir dans une ville qui impose un plafonnement des loyers ? Personnellement, ça ne m’encourage pas à la faire.
Si l’encadrement des loyers impose une rentabilité sensiblement inférieure à la rentabilité des villes voisines, il n’y a aucun intérêt à investir dans la ville. Sans investissement, comment est-il possible d’entretenir le parc immobilier de la ville ?
Les autres effets pervers de l’encadrements des loyers
Toute la profession peut-être pénalisée par l’encadrement des loyers :
- Les artisans souffrent parce qu’il y a moins de budget consacré à la rénovation
- Les hôtels parce que certains bailleurs font le choix de la location courte durée. Ce qui a pour effet pervers, parce que cela retire de la location classique des logements qui était initialement prévu pour la location longue durée. En effet, les locations saisonnières ne sont pas soumises à l’encadrement des loyers.
- La rentabilité des biens n’est plus au rendez-vous
- Il y a moins de logements sur le marché, ce qui aggrave la crise la crise du logement.
Et vous ? Avez vous investis dans une ville qui applique l’encadrement des loyers ? Quel est votre retour d’expérience ? Dites-le moi en commentaire !
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
