Clauses de crédit immobilier

Utiliser les clauses de crédit immobilier pour investir

Vous avez déjà entendu parler des clauses de crédit immobilier ? Si vous avez déjà signé un prêt immobilier, vous vous êtes sans doute retrouvé à signer de nombreuses pages écrites en tout petit, et donc ne pas les lire. Vous avez sans doute pensé que la banque prenait toutes ses précautions et que tout allait en son sens. C’est vrai, mais en partie. Nous allons voir les différentes clauses de crédit immobilier qui vous avantage !

En général, vous n’avez pas le droit d’utiliser une clause de prêt immobilier dans les 12 mois qui suivent votre première mensualité. Maintenant, examinons-les :

Les différentes clauses de crédit immobilier

La clause de modulation des échéances

Vos revenus ont augmenté ? Félicitation ! Vous pouvez augmenter vos mensualités jusqu’à 30% pour rembourser votre crédit plus tôt. Avec les taux actuels, je pense qu’il s’agit d’une bêtise.

La clause de modulation de prêt permet, à l’inverse, de rallonger la durée du prêt pour réduire jusqu’à 30% les modalités, dans la limite de 36 mois (suivant les banques). On décrit souvent cela comme une clause pour les coups durs. Je ne suis pas d’accord. Encore une fois, les taux sont bas. 

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Admettons que vous remboursez 1000 euros de crédit. Pourquoi ne pas activer la clause pour rembourser que 800 euros par mois ? 

Si vous utilisez les 200 euros pour acheter plus d’habits, vous ferez une bêtise monumentale. En revanche, si vous achetez des actifs avec ces 200 euros (épargne, action, SCPI…), la situation est différente. Vous vous enrichissez et vous diversifiez votre patrimoine. Et avec le temps, la magie des intérêts composés s’opère et les 200 euros deviennent vite des milliers.

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La clause de report d’échéance

Encore plus assimilée aux coups durs que la précédente, cette clause permet de ne rembourser que les intérêts pendant une période donnée. Pourquoi ne pas l’utiliser pour se renforcer en bourse lors d’un krach boursier, lorsque les opportunités se présentent ? Ou pour se constituer un apport pour un autre projet immobilier ? Renseignez-vous bien avant auprès de votre banque pour bien leur faire comprendre vos intentions, afin qu’elle soit bien comprise. Une mauvaise interprétation pourrait être gênante pour l’octroi d’un autre prêt.

La clause de différé de remboursement

Plus rare, la clause de différé de remboursement. Elle est utilisée généralement dans ces deux cas :

  • Achat sur plan d’une maison, pour ne pas cumuler un loyer et votre crédit
  • Investissement locatif avec des travaux. Lorsque vous faites un investissement locatif avec des travaux, cette clause vous permet de ne rembourser que les intérêts d’emprunt le temps des travaux, en attendant vos premiers remboursements.

Si cette clause est plus rare, les banques sont généralement plus généreuses. Par exemple, si vous estimez avoir 6 mois de travaux, vous allez facilement pour négocier 12 mois de différé de remboursement. Le temps de trouver un locataire, vous aurez donc 5 loyers payer sans de capital à rembourser en face, vous permettant de vous reconstituer une trésorerie.

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Pourquoi utiliser les clauses de crédit immobilier ?

Alors que les taux d’emprunts n’ont jamais été aussi bas, il ne faut pas hésiter à utiliser ces clauses pour investir. Vous avez beaucoup plus à gagner en investissant de l’argent qu’en remboursant plus rapidement votre bien, surtout si c’est une résidence principale.

Ce qu’il faut surtout, c’est de la rigueur. L’argent que vous aurez dû rembourser doit absolument être investi. Si ça part dans des maillots de bain, encore une fois, ce sera la pire des choses à faire.

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