En investissement immobilier, une expression dit qu’il faut respecter 3 règles : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cet adage souligne bien l’importance de l’emplacement dans l’investissement immobilier.
En effet, l’attractivité géographique est très importante pour votre investissement locatif. Plus votre logement est situé dans une zone attractive, moins il y aura de vacances locatives.
La différence entre le marché rural et le marché urbain
Oui, je commence par caricaturer ! D’un côté les Parisiens, de l’autre les Auvergnats, pour tout le respect que j’ai pour eux !
Le marché urbain
Les avantages du marché urbain
- Il y a une demande élevée. Lorsque vous êtes dans de grandes agglomérations, la demande locative est par définition assez élevée.
- Vos locataires bénéficient d’un accès facile aux commodités, aux transports en commun, aux écoles, hôpitaux… C’est un important critère d’attrait pour vos locataires.
- Vous bénéficiez de la croissance économique et du bassin d’emploi, ce qui vous permet de trouver un locataire facilement.
- Il y a donc moins de risque de vacances locatives
Les inconvénients du marché urbain
- Le prix de l’immobilier est plus élevé en ville.
- La rentabilité est moins bonne, à cause du prix de l’immobilier
- Il faut faire attention à la concurrence, surtout sur les logements classiques.
- Il y a le problème du juridique avec des lois de plus en plus drastiques, comme par exemple l’encadrement des loyers
Le marché rural
Les avantages du marché rural
- Le prix de l’immobilier est plus faible que dans les agglomérations, ce qui peut permettre à des investisseurs plus modestes de commencer à investir
- Le rendement, grâce aux prix plus faibles, est plus élevé.
- Le critère « vie paisible » peut être recherché. Il y a aussi des logements avec un plus grand espace.
Les inconvénients du marché rural
- La demande locative est plus faible
- Il y a un risque de vacance locatives plus élevé, ce qui veut dire qu’il se peut que vous mettiez plusieurs mois à retrouver un locataire.
- La liquidité de l’immobilier rural peut être un sujet, surtout si vous avez besoin de vendre précipitamment votre logement.
Analyse de la situation géographique
Les accès et les infrastructures sont très importantes à prendre en compte pour vos investissements. Analysez les transports en commun pour savoir si votre bien cible est bien desservis, les routes, s’il est facile de se garer, et si le stationnement est payant. Les écoles, les hôpitaux sont également des critères importants… Regardez les commerces à proximités.
Très important, analysez la sécurité et la qualité de vie. Il faut que vos locataires se sente en sécurité dans leur quartier. C’est très important. Vous pouvez vérifier, par exemple, s’il y a des parcs à proximité, ou si la pollution est plus ou moins élevée qu’ailleurs.
Examiner les indicateurs économiques et démographiques
Vous pouvez analyser certaines données qui peuvent vous aider à évaluer le dynamisme du secteur :
- La démographie, avec les tranches d’âge dominantes
- Au niveau de l’emploi, vous pouvez analyser le taux de chômage, si le secteur dépend d’une entreprise en particulier ou d’un secteur, et la stabilité économique.
- Bien sûr, le plus important reste la tendance de l’immobilier local, avec l’offre et la demande, le prix au mètre carré, le taux de vacances observé.
Évaluation du marché locatif
Il faut que vous sachiez si votre bien cible correspond à la demande locative. En effet, il faut bien regarder ce que les gens souhaitent, et essayer d’estimer la durée moyenne de location.
Par exemple, si vous ciblez des étudiants, n’investissez pas dans une maison, sauf si vous souhaitez faire une colocation.
Je vous conseille, avant d’investir, de contacter des agences immobilière locales pour leur demander quels types de bien sont les plus demandés et les plus difficiles à trouver pour les locataires. En effet, il se peut que des appartements de deux pièces soient en vente, mais qu’il soient difficiles à louer, et inversement.
Bien sûr, il faudra estimer le rendement locatif et voir si vous pouvez avoir du cashflow dessus.
Pensez à regarder la législation locale : Pouvez-vous faire de la location courte durée ? Y a-t- il un encadrement des loyers ?
Renseignez-vous sur la fiscalité locale. Quel est le prix de la taxe foncière ? Il ne faut surtout pas négliger cet aspect qui impact vos finances.
Conclusion
Je vous conseille d’utiliser, entre autres, le site Ville-Data. Il n’est pas très ergonomique, mais il a le mérite de donner de très nombreuses statistiques sur les villes. Il peut beaucoup vous aider pour vos études de marchés. Et vous, considérez-vous l’importance de l’emplacement dans l’investissement immobilier dans vos investissements ? Dites le moi en commentaire.
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
