Même si votre banque peut le faire, il est important de savoir calculer son taux d’endettement lorsque vous entamez la recherche d’un bien. En effet, cela permet d’être cohérent dans vos recherches de biens immobiliers. Cela sert aussi de rester crédible devant votre banquier. En effet, si vous demandez un crédit de 150 000 euros alors que votre taux d’endettement vous permet d’emprunter 120 000 euros, ça passe. Mais si vous demandez un prêt de 350 000 euros pour cette même capacité d’emprunt, vous perdez d’entrée en légitimité, et vous aurez perdu votre temps dans vos recherches. Il est donc nécessaire d’avoir une idée précise sur vos possibilités.
Comprendre le Taux d’Endettement
Le taux d’endettement se calcule de la manière suivante :
Il s’agit du montant de vos charges / le montant de vos revenus net avant impôt x 100
Par exemple, si je gagne 3000 euros par mois et que j’ai 1000 euros de charges, mon taux d’endettement est de 30%
En effet, 1000 / 3000 x 100 = 30
Éléments Clés du Calcul
Afin de réaliser le calcul détaillé ci-dessus, il faut bien prendre en charge l’ensemble de vos revenus :
Les revenus
- Les revenus du travail. Précisons que pour avoir un prêt immobilier, la plupart des banques demanderont déjà que vous soyez en CDI, avec une période d’essai validée. Ce sera encore mieux si vous avez le statut de fonctionnaire (ne vous inquiétez pas, un CDI avec une période d’essai validée suffit largement !). Afin de calculer vos revenus du travail, vous prendrez le net imposable du mois de décembre, et vous diviserez par 12. Si vous êtes arrivé chez votre employeur en cours d’année, vous pouvez faire un produit en croix. Sachez que suivant les établissements bancaires, vos primes seront prises en compte ou non, ainsi que l’intéressement et participation.
- Les revenus du capital :
- pour les entrepreneurs, l’EBE (excédent brut d’exploitation) de votre entreprise sera pris en compte pour estimer votre capacité d’endettement. Généralement, les banques imposent 3 bilans pour pouvoir étudier votre situation, même si certaines peuvent être plus souples.
- pour les investisseurs en immobilier, les revenus que les banques vont prendre en compte se situe entre 70 et 80% du montant de vos loyers. En effet, les banques estiment que le delta de 20 ou 30% correspond aux impôts, taxes et charges payées par le propriétaire bailleur. Malheureusement, il n’y a jamais de différence faites entre une location nue, et un LMNP par exemple. Tout le monde est logé à la même enseigne.
- La pension alimentaire que vous percevez peut également faire partie de vos revenus. Pour cela, il faudra que la durée de la pension soit en adéquation du prêt (par exemple, si vous touchez une pension alimentaire jusqu’à la majorité de votre enfant, et que celui-ci à 17 ans au moment de la demande de prêt, inutile de préciser qu’aucune banque ne pourra la prendre en compte dans vos revenus). Il faut également que la pension soit bien payée.
Les charges
- Au niveau des charges, on va déjà vous demander si il y a des crédits en cours, que ce soit les crédits consommation ou les crédits immobilier. Bon à savoir, les crédits qui se terminent dans les 6 mois ne sont pas pris en compte dans le taux d’endettement.
- Les assurances des prêts ci-dessus font également parti des charges de fonctionnement
- Si vous avez acquis un véhicule en LOA (location avec option d’achat) ou LDD (Location longue durée), ceux-ci entre également dans vos charges
- La pension alimentaire, si vous devez en payer une, rentre également dans vos charges.
Quelques indication sur les éléments du calcul
Voici quelques réflexions pour vous aider à comprendre le mécanisme des prêts immobiliers
- La durée d’un prêt à un effet sur la capacité d’emprunt. En effet, si vous empruntez sur une durée plus longue, vos mensualités baissent, et permettent d’augmenter votre capacité d’emprunt.
- La durée a un impact sur le taux d’endettement. Cela rejoint le point ci dessus, mais il est bon de rappeler que vous pouvez demander un allongement de la durée pour avoir une meilleure capacité d’endettement.
- La durée d’un crédit a un énorme impact sur son coût. En effet, à taux équivalent, plus la durée d’un crédit est longue, plus celui-ci coûte cher.
Optimiser son taux d’endettement
Afin d’optimiser votre taux d’endettement plusieurs possibilité d’offre à vous :
Pour les prêts existant, vous avez la possibilité de moduler la durée de vos prêt existant pour faire baisser votre taux d’endettement. En effet, en rallongeant (généralement jusqu’à 36 mois) vos prêt existant, vous faites baisser mécaniquement le montant de vos mensualités, et donc votre taux d’endettement.
Si vous avez un LOA ou un LDD, arrêtez ce contrat et achetez vous une voiture. Même si vous perdez en confort avec la voiture, vous augmenterez énormément capacité d’emprunt et croyez moi, il faut mieux emprunter plus immobilier avec un véhicule plus petit, plutôt que d’avoir une belle voiture et ne pas avoir un accès à la propriété immobilière.
Réglementations et Normes Bancaires
Le HCSF (Haut Conseil de la Stabilité Financière) impose aux banques de respecter certaines règles en matière de prêt :
- Le taux d’effort d’un ménage ne peut pas excéder 35%, assurance de prêt incluse
- La maturité d’un crédit ne peut pas excéder 25 ans d’amortissement, mais il est possible d’avoir 2 années de différé d’emprunt avant la période d’amortissement, et donc aller jusqu’à 27 années d’emprunt pour les VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et pour les acquisition avec des travaux supérieur à 25% de la valeur du bien.
- Les banques peuvent déroger au conditions exposées ci-dessus à hauteur de 20% des dossiers mais, parmi ces 20% :
- 80% d’entre eux doivent être pour leur résidences principales, dont 30% doivent être des primo-accédant
- Les 20% restants n’ont pas de règles spécifiques, mais représentent peu (4% du total des prêts maximum)
Aspects Techniques du Crédit
Nous avons la chance de faire partie des rares pays ou le taux fixe est possible. N’hésitez pas à emprunter par ce biais. Si les taux baissent, vous pourrez toujours négocier votre crédit, ou le faire racheter par un autre établissement afin d’en faire baisser son coût… et récupérer de la capacité d’endettement pour un autre projet !
Simulateur du taux d’endettement
Je vous ai fait un petit simulateur à télécharger très simple d’utilisation : Il faut modifier seulement les cases en jaune.
Pour télécharger le fichier :
- Accéder au menu Fichier en haut à gauche du tableau:
- Dans la barre de menu en haut, cliquez sur
Fichier.
- Dans la barre de menu en haut, cliquez sur
- Choisir l’option de téléchargement :
- Dans le menu déroulant, passez votre souris sur
Télécharger.
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- Sélectionner le format de fichier :
- Un sous-menu apparaît, vous proposant plusieurs formats de fichier. Sélectionnez
Microsoft Excel (.xlsx).
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Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
