Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), connues aussi sous le nom de pierre papier, sont des sociétés de placement collectif qui investissent pour des particuliers ou des professionnels dans l’immobilier. C’est un bon outil d’épargne immobilière où vous pouvez investir à partir de 200 euros. Une bonne manière de mettre le pied à l’étrier.
Un fonctionnement simple et transparent
Le fonctionnement est simple à comprendre. Voici les étapes :
- Les SCPI collectent de l’argent auprès des associés, qui sont des institutionnels et des particuliers.
- Elles investissent l’argent de la collecte dans des projets immobiliers
- Elles reçoivent les loyers de ses investissements, et les distribuent ensuite aux associés.
La SCPI prélève des frais sur deux postes :
- Sur la collecte, pour financer la recherche d’opportunités, les frais de notaires…
- Sur les loyers, pour financer ses frais de gérance et de structure
Les différents types de SCPI
Les SCPI peuvent se décomposer en plusieurs sortes suivant leurs objectifs :
Les SCPI de rendement
L’objectif est d’atteindre le meilleur rendement possible. Cette thématique concerne la majorité des sociétés civiles de placements immobiliers.
Les SCPI fiscales
Il en existe plusieurs sortes suivant les niches fiscales :
- Le déficit foncier. Les SCPI spécialisées investissent des biens qui ont besoin de travaux de rénovation. Ainsi, les dépenses issues de ces travaux seront déductibles des loyers générés par le bien. Même si vous pouvez déduire tous les travaux, vous êtes limités à 10700 euros par an. Le restant est reporté l’année suivante.
- Le dispositif Malraux. C’est un dispositif qui ne rentre pas dans le plafond des autres niches fiscales, et qui ressemble au déficit foncier. Les travaux doivent cependant être pour un site patrimonial remarquable (SPR) ou un quartier ancien dégradé (QAD). Suivant la localisation du bien, vous pouvez bénéficier de 22% ou 30% de réduction d’impôts. Vos dépenses de travaux ne peuvent excéder 400000 euros sur 4 ans. Vous devez garder vos parts pendant au moins 9 ans pour valider votre réduction d’impôt.
- Le Pinel (auparavant dispositif Duflot). C’est pour les investissements dans les logements neufs ou réhabilités dans des zones tendues. Vous êtes soumis à des critères stricts de performance énergétique. Le montant de la réduction fiscale dépend du nombre d’années de location prévues par la société de gestion :
- 12% de réduction d’impôts pour 6 ans de location
- 18% de réduction d’impôts pour 9 ans de location
- 21% de réduction d’impôts pour 12 ans de location
- Proche du Pinel, vous pouvez investir dans les SCPI Denormandie qui permettent une réduction d’impôt de 18% sur vos revenus à condition de garder votre bien 9 ans.
- Le dispositif monument historique permet d’imputer la part de travaux de rénovation pour des monuments historiques.
Dans quoi est investie la collecte ?
Suivant leurs thématiques et la spécialité de la maison de gestion, les SCPI peuvent investir dans différents domaines :
- Les bureaux et commerces
- Les centres commerciaux
- Les entrepôts logistiques
- Les hôtels
- Les habitations et les logements
- Les monuments historiques
Bien sûr, il y a des SCPI diversifiées qui investissent dans plusieurs thématiques pour diversifier les risques et leur rendement. De plus, on commence à voir aujourd’hui des SCPI avec le label ISR (investissement socialement responsable) et d’autres écologiques. Ce sont des thématiques de plus en plus demandées par les investisseurs.
Où investissent les SCPI ?
Les SCPI peuvent investir dans différentes zones géographiques suivant leur stratégie :
- En Europe
- Dans un pays
- En région
- Dans les centres ville
SCPI à capital fixe et à capital variable
Les SCPI optent pour deux sortes de capital :
- Les SCPI à capital fixe ont un montant plafond de leur capital dans leur statut. Le prix des parts dépend de l’offre et de la demande.
- Les SCPI à capital variable permettent d’acheter ou de vendre des parts à tout moment. Le prix des parts est le même. Plus il y a d’acheteurs, plus la société devra acheter de bien. En revanche, s’il y a beaucoup de vendeurs, la société devra vendre des biens immobiliers pour rembourser les parts des associés.
Le marché secondaire
On parle de marché secondaire lorsqu’un particulier ou un institutionnel revend ses parts. Suivant le type de capital, la revente sera différente :
- Les SCPI à capital fixe s’échangent sur un prix déterminé par l’offre et la demande. Le prix est donc fixé en fonction. Attention, l’acheteur doit payer des droits d’enregistrement sur le marché secondaire.
- Concernant les SCPI à capital variable, il est seulement possible de vendre ses parts à travers la société de gestion. Ce qui peut poser un problème pour trouver un acquéreur. Le prix est fixé en fonction de la valeur de l’actif.
Il est bon de savoir que les parts de SCPI sont incluses dans le cadre de la succession. De plus, les parts de SCPI (qui valent généralement entre 100 et 5000 euros) sont idéales pour équilibrer une succession.
Comment investir ?
Vous pouvez investir dans les SCPI par le biais de nombreux moyens. Renseignez-vous auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine.
- Vous pouvez investir en direct. Attention toutefois à la fiscalité, qui peut être lourde en fonction de votre situation.
- À travers une SCI
- Par le biais d’une assurance vie. Attention, lorsque vous investissez dans les SCPI à travers une assurance vie, vous n’êtes pas propriétaire de vos parts. C’est l’assureur. En revanche, l’assureur a une créance envers vous. Vous touchez généralement moins de loyers et vous avez des frais élevés. Faites bien vos calculs, surtout si vous souhaitez investir sur le long terme.
La fiscalité des SCPI
La fiscalité sur les loyers
Cette rubrique concerne les revenus des SCPI de rendements. Les SCPI fiscales sont soumises à une fiscalité à part. Vos loyers sont fiscalisés différemment selon l’origine géographique :
Les revenus issus de biens situés en France sont soumis au barème de l’imposition sur le revenu. Vous payez également les prélèvements sociaux.
Les revenus locatifs étrangers sont, suivant leur origine géographique, soit :
- Taxés à l’étranger et exonérés de taxation française
- Taxés à l’étranger et en France mais ils bénéficient d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français.
Les revenus étrangers sont exonérés de prélèvements sociaux, et c’est une très bonne nouvelle.
La fiscalité sur les plus-values
Lorsque vous revendez vos parts de SCPI, c’est le barème relatif à l’abattement sur les plus-values immobilières qui s’applique. Essayez notre simulateur !
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