La SCPI est un placement qui collecte de l’argent auprès des particuliers et des institutionnels pour investir ensuite dans des projets immobiliers. Si vous êtes associé, en contrepartie de votre investissement, vous recevez des loyers après un délai de jouissance.
Qu’est-ce que le délai de jouissance ?
C’est le laps de temps entre la collecte de votre investissement et la jouissance de vos loyers. Par exemple, si vous avez un délai de 3 mois, vous allez recevoir votre premier loyer à partir du 4e mois de votre investissement.
Généralement, il dure entre 2 et 6 mois, suivant les SCPI.
À quoi sert-il ?
La société de gestion impose ce critère pour :
- Limiter la collecte, lorsque le marché est tendu
- Avoir du temps pour investir la collecte sur un nouvel investissement
- Maintenir un rendement correct aux anciens associés au lieu de diluer le loyer sur les nouvelles parts
L’énorme impact du délai de jouissance sur le long terme
Comme expliqué précédemment, vous toucherez votre premier loyer le mois suivant ce délai. Si vous réinvestissez dans la SCPI vos loyers au fur et à mesure que vous les recevez, vous aurez, sur ces réinvestissements, un délai de jouissance.
Le cumul de ces délais de jouissance à un impact colossal sur votre performance. Nous allons comparer ci-dessous la performance de deux SCPI semblables, où un investisseur investit 10000 euros dans chacune d’entres-elles.
La SCPI A et la SCPI B ont chacune :
- un rendement de 5%
- des loyers soumis à la flat tax de 30%
- Pour simplifier le calcul, le prix des parts de SCPI n’est pas réévalué.
- Pour simplifier la démarche, il n’y a pas de frais sur la SCPI
La seule différence entre les deux SCPI est le délai de jouissance :
- 2 mois pour la SCPI A
- 6 mois pour la SCPI B
L’investisseur choisit de réinvestir l’ensemble de ses loyers dans les SCPI, afin de profiter de la puissance des intérêts composés.
Voici les conséquences à long terme. J’ai volontairement simulé une durée jusqu’à 50 ans. Cela me permet d’être un peu plus provocateur dans la démonstration, mais ce n’est pas un placement impossible. En effet, un jeune de 20 ans qui a la chance de pouvoir placer 10000 euros sur une SCPI pendant 50 ans n’aura « que » 70 ans à terme.
Comparatif de la performance des SCPI en fonction du délais de jouissance
| Année | Capital SCPI A | Capital SCPI B | Différence |
|---|---|---|---|
| 0 | 10000 | 10000 | 0 |
| 1 | 10264 | 10146 | 118 |
| 5 | 11795 | 11640 | 154 |
| 10 | 14033 | 13822 | 211 |
| 20 | 19863 | 19488 | 375 |
| 40 | 39798 | 38741 | 1057 |
| 50 | 56334 | 54623 | 1711 |
Analyse sur le long terme
On remarque que pour une même performance, les mois de loyers non perçus à cause du délai de jouissance ont un gros impact sur la performance.
En effet, au bout de 50 ans, la différence est de 1711 euros sur un investissement initial de 10000 euros. Même si sur le capital accumulé, cette somme peut paraître anecdotique, elle représente quand même 17% du capital de départ, ne l’oublions pas.
Conclusion
Le délai de jouissance ne peut bien sûr pas être le seul critère de sélection d’une SCPI. En revanche, il peut vous permettre d’en sélectionner une plutôt que l’autre si vous hésitez entre deux. De plus, une SCPI peut augmenter son délai de jouissance.
Si vous investissez seulement pour toucher une rente et sans réinvestir, ce critère n’a pas beaucoup d’importance, car il sera temporaire.
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
