Comment calculer la rentabilité LMNP ? simulateur Excel et méthode

La rentabilité LMNP, ça te parle ? Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est très intéressant fiscalement pour l’investissement immobilier locatif, car il permet d’amortir son bien. C’est-à-dire que la valeur du bien vient en déduction des loyers. L’impact est énorme sur la fiscalité ! Car en plus de l’amortissement, tu continues à déduire des revenus tes intérêts d’emprunt, l’assurance, les dépenses courantes… Si tu es en déficit, tu peux même reporter ce déficit sur tes prochains bénéfices, et ce sans limite de temps ! Il est plus simple d’obtenir l’équilibre sur un projet locatif par rapport à une location nue. Mieux, la possibilité d’obtenir un cashflow positif !

Améliorer la rentabilité LMNP du bien grâce à l’amortissement

L’amortissement est une technique comptable qui permet d’intégrer l’usure de son bien immobilier à sa fiscalité pour en diminuer l’imposition. Attention, pour en bénéficier, il faut opter pour le régime réel lors de la déclaration d’imposition de ton LMNP.

Comment amortir son bien immobilier pour améliorer sa rentabilité LMNP ?

Tu peux amortir le bien dans sa totalité, à l’exception du terrain. En effet, on considère qu’un terrain ne peut pas perdre de valeur avec le temps. On estime que le terrain représente en général 15% de la valeur du bien, mais ton comptable saura définir le bon ratio.

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Pour le reste, voici comment affecter l’amortissement :

Répartition de l'amortissement LMNP

TypeRépartition de l'amortissementDurée (en année)
Structure50%40
Façade étanchéité menuiserie20%25
Chauffage électricité20%20
Ascenseur et autres équipements10%10

Comment amortir ses meubles et travaux ?

Commençons déjà par présenter la différence entre une charge et un investissement.

Une charge est une dépense qui sera déduite intégralement des revenus de l’année en cour

Un amortissement est une dépense qui sera déduite des revenus sur plusieurs années.

Pour distinguer une charge d’un investissement, on peut partir du principe que les dépenses en deçà de 500 euros sont considérées comme des charges et que les autres sont considérés comme des investissements.

Par exemple, si tu achètes un lit 600 euros et que tu estimes sa durée de vie de 6 ans, alors tu peux déduire 100 euros par an pendant 6 ans. Et oui, c’est aussi simple que ça l’amortissement ! Il suffit de diviser le prix d’un meuble par le nombre d’années d’utilisation. Du moins à comprendre, pour la pratique, je te conseille quand même de faire ta déclaration par le biais d’un comptable.

Sache qu’il est également possible de déduire ou d’amortir selon ta préférence les frais d’agence et les frais de notaires.

Ainsi, tu comprends à quel point l’amortissement peut venir gommer ton imposition et dynamiser la rentabilité de ton LMNP.

Plus-value et amortissement

Le statut LMNP réserve encore une surprise ! En effet, l’amortissement fait baisser d’un point comptable la valeur de ton bien. Cependant, lors de la revente, tu seras imposé seulement sur la plus-value, et non sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable ! C’est pour cela que le statut est souvent remis en cause par les politiques.

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Télécharger le simulateur de rentabilité LMNP

Tu trouveras ci-dessous le simulateur. Remplace seulement les cases surlignées en jaune pour personnaliser ton projet.

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Et toi, as-tu une bonne rentabilité sur ton projet LMNP ? Dis-le moi en commentaire !

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