Calcul de la rentabilité LMNP – simulateur Excel

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La rentabilité LMNP, ça vous parle ? Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est très intéressant fiscalement pour l’investissement locatif, car il permet d’amortir son bien. C’est-à-dire que la valeur du bien vient en déduction des loyers. L’impact est énorme sur la fiscalité ! Car en plus de l’amortissement, vous continuez à déduire des revenus vos intérêts d’emprunt, l’assurance, les dépenses courantes… Si vous êtes en déficit, vous pouvez même reporter ce déficit sur vos prochains bénéfices, et ce sans limite de temps ! Il est plus simple d’obtenir l’équilibre sur un projet locatif par rapport à une location nue. Mieux, la possibilité d’obtenir un cashflow positif !

Améliorer la rentabilité LMNP du bien grâce à l’amortissement

L’amortissement est une technique comptable qui permet d’intégrer l’usure de son bien immobilier à sa fiscalité pour en diminuer l’imposition. Attention, pour en bénéficier, il faut opter pour le régime réel lors de votre imposition.

Comment amortir son bien immobilier pour améliorer sa rentabilité LMNP ?

Vous pouvez amortir le bien dans sa totalité, à l’exception du terrain. En effet, on considère qu’un terrain ne peut pas perdre de valeur avec le temps. On estime que le terrain représente en général 15% de la valeur du bien.

Pour le reste, voici comment affecter l’amortissement :

Répartition de l'amortissement LMNP

TypeRépartition de l'amortissementDurée (en année)
Structure50%40
Façade étanchéité menuiserie20%25
Chauffage électricité20%20
Ascenseur et autres équipements10%10

Comment amortir ses meubles et travaux ?

Commençons déjà par présenter la différence entre une charge et un investissement.

Une charge est une dépense qui sera déduite intégralement des revenus de l’année en cour

Un amortissement est une dépense qui sera déduite des revenus sur plusieurs années.

Pour distinguer une charge d’un investissement, on peut partir du principe que les dépenses en deçà de 500 euros sont considérées comme des charges et que les autres sont considérés comme des investissements.

Par exemple, si vous achetez un lit 600 euros et que vous estimez sa durée de vie de 6 ans, vous pouvez déduire 100 euros par an pendant 6 ans. Et oui, c’est aussi simple que ça l’amortissement ! Du moins à comprendre, pour la pratique, je vous conseille quand même de faire votre déclaration par le biais d’un comptable.

Sachez qu’il est également possible de déduire ou d’amortir selon votre préférence les frais d’agence et les frais de notaires.

Ainsi, vous comprenez à quel point l’amortissement peut venir gommer votre imposition et dynamiser la rentabilité de votre LMNP.

Plus-value et amortissement

Le statut LMNP réserve encore une surprise ! En effet, l’amortissement fait baisser d’un point comptable la valeur de votre bien. Cependant, lors de la revente, vous serez imposés seulement sur la plus-value, et non sur la différence entre le prix de vente et la valeur comptable ! C’est pour cela que le statut est souvent remis en cause par les politiques.

Télécharger le simulateur de rentabilité LMNP

Vous trouverez ci-dessous le simulateur. Remplacez seulement les cases surlignées en jaune pour personnaliser votre projet.

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