Comme vous le savez, je suis un passionné de l’investissement immobilier. Il est très important de développer son patrimoine vers cette classe d’actifs, parce qu’elle permet d’une part de bénéficier d’un effet de levier, d’autre part de vous permettre un supplément de revenus avec un retour sur investissement.
Cependant, pour avoir un bon rendement, il faut avoir une bonne notion de ce qu’est le retour sur investissement (ou ROI pour l’anglais Return on Investment). C’est à dire l’argent que vous allez gagner pour un investissement initial donné.
Je vais donc vous expliquer comment calculer et interpréter le ROI dans le cadre d’un investissement immobilier.
Qu’est-ce que le ROI (Retour sur Investissement) ?
Le Retour sur investissement est un indicateur financier pour connaître la rentabilité de votre investissement. Cet indicateur s’exprime en pourcentage.
C’est un indicateur clé pour l’investissement immobilier parce qu’il va permettre de comparer des opportunités d’investissement entre-elles par la rentabilité. En effet, le ROI donne une mesure précise de la rentabilité d’un bien. Vous allez donc pouvoir sélectionner grâce au ROI – et d’autres critères – les investissements avec un ROI élevé.
Attention cependant, un retour sur investissement particulièrement élevé peut indiquer un risque plus élevé dans l’investissement.
Comment calculer le ROI ?
Pour les coûts initiaux, il faut prendre en compte les coûts initiaux de votre investissement :
- Le prix d’achat du bien
- Les frais de notaires
- Les frais d’agence
- Le coût des travaux
Le ROI pour l’investissement locatif
Pour le calcul des revenus, il faut simplement prendre l’ensemble des loyers provenant de l’exploitation du bien.
La formule du retour sur investissement est donc la suivante :
(Ensemble des loyers x 12)/coûts initiaux x 100
Le calcul du ROI, en immobilier locatif, est donc similaire à la rentabilité brute d’un bien.
Par exemple, si vous louez un appartement 500 euros par mois, et que vous l’avez acheté 100 000 euros frais de notaire et d’agence inclus, le calcul du ROI est le suivant :
500 x 12 / 100 000 x 100 = 6%
Le ROI de l’investissement locatif est de 6%
Le retour sur investissement pour l’achat – revente
Pour le calcule des revenus, il faut prendre le montant de la vente. Il ne faut pas non plus négliger l’imposition sur la plus-value dans ce cadre d’opération.
La formule du retour sur investissement est donc le suivant :
(Montant de la vente – l’imposition – coûts initiaux) / coûts initiaux x 100
Par exemple, si vous vendez une maison 120 000 euros avec 5000 euros d’impôts sur la plue-values, et que vous l’avez acheté 102 000 frais inclus, le calcul du ROI est le suivant :
(120 000 – 5000 – 102 000) / 102 000 x 100 = 12,75 %
Le ROI de l’opération achat-revente est de 12,75 %
Les erreurs communes à éviter
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il peut y avoir des erreurs classiques. Comme toujours, on peut se voir plus intelligent que l’on ne l’est réellement.
Faites attention à ne pas surévaluer les revenus futurs. Lorsqu’on achète un bien vous pouvez (et c’est naturel), le voir plus beau, simplement parce qu’il est à vous. Regardez bien les loyers qui se pratiquent sur Leboncoin pour les biens similaires, par exemple. Si vous voulez être rassurés, demandez à une agence immobilière de vous faire une estimation de la valeur locative.
Lors de l’acquisition, en amont du projet, prenez bien en compte l’ensemble des coûts liés, surtout si vous avez des travaux. La sous-estimation de ces coûts peut faire chuter votre rentabilité. Vous pouvez, surtout si vous êtes novice, faire un devis de ces travaux, même avant de signer une offre. Vous pouvez avoir un devis approximatif, mais assez précis pour bien appréhender votre budget en prenant des photos lors de la visite en montrant le tout à votre artisan.
Ne pas prendre en compte les périodes de vacance locative est tentant, mais vous en aurez forcément. La vacance locative fait baisser votre rentabilité, et il ne faut pas la négliger. Essayez de prendre 1 mois par an de vacances, même si c’est peut être exagéré pour certains endroits.
N’ignorez pas les frais cachés. Déjà, il y a l’imposition, que ce soit la taxe foncière, ou pour vos revenus. De plus, d’autre frais peuvent s’ajouter, surtout si vous passez par une agence pour la location, par exemple. Pour plus de précision, je vous conseille mon article plus précis sur la rentabilité d’un bien locatif.
Comment maximiser votre retour sur investissement ?
Il existe plusieurs manières d’augmenter votre retour sur investissement.
Tout d’abord, vous pouvez découvrir plusieurs stratégies pour augmenter vos revenus locatifs. Par exemple, la location courte durée. Vous pourriez être surpris de la demande, vous pouvez faire une simulation précise sur l’outil Airdna. Vous pouvez également essayer la location meublée, qui peut permettre de louer plus cher, tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive.
Bien sûr, un gros levier que vous pouvez maitriser à 100% dès le départ de votre projet, c’est d’acheter un prix correct. N’hésitez pas à négocier et à acheter lorsque le prix est inférieur à la moyenne du marché afin de partir, dès le départ de votre investissement, sur de bonnes conditions.
Vous pouvez également faire des rénovations et amélioration de votre bien immobilier. En plus de défiscaliser ces travaux, vous pourrez probablement augmenter le loyer, car vous vous démarquerez de la concurrence avec un bien rénové.
Conclusion
Le retour sur investissement (ROI) est un indicateurs clé pour vos investissements immobilier. Cependant, attention, il n’y a pas de gros rendement sans risques. Analysez bien vos opportunités pour limiter au maximum vos risques et faire de belles opérations.
Et vous, calculez-vous le ROI avant de faire une opération immobilière ?
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
