Vous voulez multiplier vos opérations immobilières, et vous avez besoin d’un cashflow plus conséquent pour convaincre votre banquier. En effet, si vous avez un effort d’épargne de 100 euros mensuels pour chaque opération, votre banque ne va pas vous suivre éternellement ! Voici des idées pour augmenter votre cashflow immobilier et apaiser votre trésorerie.
1) Optimiser la fiscalité de votre bien
Si vous êtes propriétaire d’un appartement en location nue, la manière la plus simple et la plus rapide peut être d’optimiser la fiscalité de votre bien.
Si vous détenez votre bien en direct, vous pouvez étudier la demande de la location meublée dans votre secteur. En effet, avec le statut LMNP, vous pouvez amortir votre bien. Si vous avez un doute, simulez une annonce sur le bon coin. L’avantage, c’est que la location meublée trouve généralement plus facilement preneur qu’un appartement en location nue. L’inconvénient est que le locataire reste généralement moins longtemps qu’en location nue.
Si vous êtes propriétaire d’une SCI à l’IR qui détient un immeuble, vous pouvez passer votre SCI au régime d’imposition de l’IS, qui est généralement avantageux lorsque vous êtes déjà imposés. Attention, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte avant de se lancer dans ce genre d’opération. Ne vous lancez pas sans avoir été accompagnés par un conseiller en gestion de patrimoine.
Aidez-vous d’un outil comme Horiz.io pour voir l’impact des statuts dans la rentabilité de vos biens.
2) Allonger la durée de votre prêt… gratuitement !
Regarder les détails de votre contrat. Oui, les pages que vous avez signées sans les lire ! Elles peuvent vous rendre bien des services ! Voici ce que vous pouvez y trouver : vous pouvez diminuer vos mensualités en allongeant la durée de remboursement. En effet, ces conditions sont généralement soumises aux conditions suivantes : vous ne pouvez pas baisser vos mensualités de plus de 30% et vous ne pouvez pas allonger votre durée de plus de 36 mois. Faites des simulations en ligne pour mieux appréhender vos possibilités. L’avantage, c’est que vous avez un gain en trésorerie. L’inconvénient, c’est que vous paierez plus d’intérêts. Mais aujourd’hui, les taux d’intérêt sont si bas qu’il ne faut pas se priver.
3) Le rachat de crédit
Si vous avez commencé à rembourser votre crédit il y a longtemps, ou si vous avez emprunté sur une durée beaucoup trop courte, vous pouvez faire racheter votre crédit par une autre banque ou le renégocier avec votre partenaire financier. C’est-à-dire que si votre prêt ne rentre pas dans les critères de modulation de votre contrat, vous pouvez refaire un nouveau prêt. Attention, vous aurez des frais de dossier et des indemnités de remboursement anticipé si vous optez pour cette solution. De plus, les taux sont beaucoup plus élevés dans ce type de prêt. En revanche, elle peut considérablement augmenter votre cashflow. Surtout si vous avez déjà remboursé une bonne partie du capital.
4) Le différé de prêt pour avoir de la trésorerie
Le différé est une clause de prêt qui consiste à rembourser votre prêt plus tard, afin de vous constituer de la trésorerie. Il existe deux sortes de différés de prêt :
- Le différé partiel, où vous ne remboursez seulement les intérêts des sommes débloquées
- Le différé total, où vous ne remboursez rien, et vos intérêts s’ajoutent au capital de votre prêt, produisant eux-mêmes des intérêts.
Pour négocier un différé de prêt, il faut une raison (travaux, par exemple). Cependant, si vous avez une raison, les banques accordent facilement plus long que votre besoin (de 3 à 24 mois, pour les gros travaux). Celui-ci vous permet de vous constituer une belle trésorerie, si vous finissez vos travaux et que vous trouvez un locataire avant la fin du différé. Ce supplément de trésorerie peut être placé sur un compte rémunéré, créant lui aussi un petit supplément de trésorerie.
Un conseil : identifiez bien ce compte pour ne pas mélanger votre épargne personnelle avec l’épargne dédiée à votre projet immobilier. Ce sera également plus simple pour calculer votre cashflow immobilier.
5) Faire de la location courte durée pour augmenter son cashflow immobilier
Chronophage mais très rentable, la location courte durée sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel peut vous permettre de dynamiser votre rendement. C’est un autre métier et tous les biens ne sont pas forcement adaptés à ce type de location. Cependant, s’il peut vous permettre d’avoir un cashflow positif, c’est une bonne manière d’adapter votre investissement à son marché. Il existe certains outils, comme Airdna pour estimer précisément vos revenus selon votre bien avant de vous lancer. Vous découvrirez peut-être que vous êtes éligible à un gros cashflow immobilier positif !
Conclusion
Vous avez découvert quelques pistes pour augmenter votre cashflow immobilier et l’amener en territoire positif. Il en existe bien sûr d’autres. Et vous, quelles sont vos astuces pour augmenter votre trésorerie ?
Voici les 3 avantages du tableau
- de faire une simulation de rentabilité facilement
- de changer les données du tableau à l'infini suivant les annonces
- de mieux appréhender votre investissement
