Pourquoi faut-il investir dans les murs de boutique ?

On y pense pas toujours, mais derrière le fleuriste du quartier, se cache un investisseur ! Investir dans les murs de commerce, ce n’est pas l’idée première que l’on lorsque l’on parle d’investissement locatif. Cependant, il y a plein d’avantages à investir dans les murs de boutique ! Je vous propose de les découvrir ci-dessous.

La rentabilité des murs de boutique

La rentabilité des murs boutique est plus élevée que dans l’habitation. En effet, lorsque vous achetez un appartement ou une maison pour en faire un investissement locatif, vous êtes en concurrence avec de nombreux acheteurs :

  • La plupart des investisseurs d’une part, qui achètent plus ce type de bien pour développer leur patrimoine
  • Les particuliers qui rêvent d’acquérir leur résidence principale. Rappelons que d’après l’institut Opinion Way, 89% des Français veulent devenir propriétaires de leur résidence principale.

La concurrence est donc assez énorme dans l’immobilier d’habitation, qu’il s’agisse d’investissement ou pour y habiter. L’immobilier commercial est donc une bonne opportunité. C’est un marché avec moins d’acheteurs pour plus de rendement.

La vacances locative dans l’immobilier commercial

On connaît tous une boutique de son quartier ou de la ville du coin qui est ouverte depuis plus de 20 ans. Quel bonheur pour le propriétaire qui se cache derrière ces murs commerciaux. Aucune vacance locative depuis 2 décennies ! C’est le grand avantage de l’immobilier professionnel : les locataires sont censés rester longtemps.

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De plus, il est d’usage de faire (devant un notaire de préférence) un bail 3-6-9. Ce qui veut dire que votre locataire s’engage pour au moins 3 ans. Ce chiffre donne déjà de la visibilité sur votre investissement et vos futurs flux de trésorerie.

Le prix et le loyer des murs de boutique

Bien sûr, vous vous doutez que les loyers des murs de magasins se soumettent à la règle d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et encore l’emplacement.

On distingue différentes catégories de murs de boutiques :

  • Les murs de boutique N°1 ou Prime sont les emplacements de centre-ville. Généralement, le risque de vacance locative est très faible. Les emplacements N°1 affichent des rentabilités plus faibles, mais je pense que pour commencer c’est la meilleure solution. En effet, comme partout, il faut commencer en étant prudent.
  • Les murs N°1 bis sont généralement des murs très bien placés, mais pas les plus demandés. Ils permettent d’avoir sans doute le meilleur rapport qualité prix, avec un risque de vacance locative un peu plus élevé.
  • Viennent ensuite les murs N°2, dans des endroits moins fréquentés. Ces emplacements peuvent être des boutiques ou des mini entrepôts logistiques. Soyez plus prudent sur ces produits plus difficiles a appréhender.

Au-delà de ces catégories, on ne parle pas vraiment d’un prix au mètre carré comme pour l’achat résidentiel. Le locataire achète un emplacement, un potentiel de chiffre d’affaires.

De nombreux critères peuvent faire varier le prix :

  • La ville
  • La rue
  • L’ensoleillement, parce que il y aura plus de flux piéton du coté du trottoir ensoleillé.
  • La taille de la vitrine
  • Le parking a proximité
  • Une bouche de métro
  • Les boutiques a proximité
  • Les locaux équipés d’une extractions sont très prisés, car ils peuvent permettre d’accueillir des restaurants avec cuisine, augmentant ainsi la demande locative.
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L’importance du bail commercial devant notaire

Je parlai ci-dessus de l’importance de signer son bail commercial devant un notaire. C’est aussi pour bien cadrer les choses. Par exemple, si votre bien est demandé, vous pouvez « refacturer » la taxe foncière de votre bien sur votre locataire. Vous pouvez également indexer le montant des loyers sur l’inflation. C’est intéressant, surtout en ce moment, lorsque le contexte est inflationniste, et que de plus en plus de villes appliquent sur l’immobilier résidentiel l’encadrement des loyers. Les murs de boutique eux ainsi que l’immobilier professionnel plus globalement, échappent a cet encadrement.

Diversifier votre patrimoine avec les murs de boutique

Les murs de boutique sont également un bon moyen de diversifier votre patrimoine. En effet, il apportera une corde supplémentaire à votre arc pour aller chercher du rendement dans vos investissements, mais sur un segment rassurant qui est l’immobilier. Bien-sûr, il faudra bien choisir vos locataires pour espérer avoir le moyen de vacances et turn-over possible.

Conclusion

Si vous êtes commerçant et que vous avez une visibilité et une clientèle, avez-vous pensé à faire une offre de rachat des murs à votre propriétaire ? Acheter les murs de son commerce est une très bonne idée pour capitaliser.

Si vous souhaitez vous lancer dans les murs de commerce, je vous recommande d’acheter des murs de boutique « occupés », c’est-à-dire qu’il y a déjà un locataire à l’intérieur, qui est prêt a payé un loyer à un prix que vous connaissez. C’est très difficile de fixer le loyer d’un local vide sans avoir une expérience dans le métier et une grosse expérience dans cette niche.

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Si vous souhaitez travailler ce segment sans vous embêter avec la gestion (et donc en acceptant un rendement plus faible), vous pouvez vous intéresser aux SCPI, qui sont aussi accessibles grâce à l’emprunt !

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(4 commentaires)

  1. Personnellement j’achète des immeubles de rapport et il est très fréquent qu’au rez de chaussée il y ait un commerce ! Je suis complètement d’accord, c’est un paradis en termes de gestion et ils payent la taxe foncière ce qui améliore la rentabilité nette.
    Je suis convaincu aussi 😁

  2. Merci pour cet article très intéressant.
    Je suis loin d’être experte dans ce domaine, aussi, des partages comme celui-ci suscitent mon intérêt ! On a tous tendance à se pencher vers l’investissement d’une future propriété : maison ou appartement.
    Les murs de boutique semblent donc être assez avantageux en termes de gestion, une bonne option à prendre en considération pour un futur placement !

  3. Je me pose beaucoup de questions sur l’investissement en ce moment, car j’ai très peu d’expérience, mais envie de m’y mettre sérieusement 🙂 C’est la première fois que je vois le sujet des commerces abordé. Merci pour tes éclairages et conseils.

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